Como ler os indicadores de um fundo imobiliário
Fundo imobiliário se lê de outro jeito que ação, e isso não é detalhe. Um fundo não tem operação. Ele não vende nada, não tem margem, não tem funcionários produzindo. Ele possui imóveis ou títulos, recebe aluguel ou juros, e repassa.
Por isso metade dos indicadores que se usa numa empresa não faz sentido aqui, e existem outros que só existem neste mundo.
Esta página explica os indicadores usados neste site para fundos, agrupados pela pergunta que cada grupo faz. Os exemplos usam fundos fictícios e números redondos, de propósito: o que precisa ficar visível é a conta.
Antes dos indicadores, porém, duas coisas precisam estar claras, porque elas mudam a leitura de tudo que vem depois.
O rendimento não é escolha do gestor, é lei
Por que o rendimento de um fundo se lê de outro jeito.
Uma empresa distribui lucro se quiser, quanto quiser, quando quiser. Um fundo imobiliário é obrigado a distribuir pelo menos 95% do lucro apurado, no mínimo a cada semestre. Na prática, quase todos pagam todo mês.
Isso tem três consequências que vale carregar para o resto da página.
O rendimento é o produto, não um extra. Quem compra cota de fundo está comprando aquele fluxo mensal. Numa ação, o dividendo é uma das formas de retorno; num fundo, é a principal.
O gestor tem pouca margem para guardar para depois. Empresa retém lucro para investir e crescer. Fundo não pode reter quase nada, então crescer exige emitir novas cotas e captar dinheiro dos investidores.
Rendimento distribuído a pessoa física é isento de imposto de renda, desde que o fundo tenha ao menos 50 cotistas, seja negociado em bolsa e o investidor não detenha 10% ou mais das cotas. Essa isenção é uma das razões de o produto existir no formato que existe. Ela vale para o rendimento, não para o lucro na venda da cota, que é tributado.
Fundo de tijolo e fundo de papel
Dois fundos com o mesmo rendimento podem ser coisas completamente diferentes.
Fundo de tijolo possui imóveis. Galpões, shoppings, lajes corporativas, hospitais. A renda vem do aluguel, e os riscos são os do imóvel: o inquilino sair, o inquilino não pagar, o imóvel desvalorizar.
Fundo de papel possui títulos ligados ao setor imobiliário, principalmente CRI, que é um empréstimo com lastro em imóvel. A renda vem de juros, e os riscos são os do crédito: quem tomou o dinheiro não devolver.
Existe ainda o fundo de fundos, que compra cotas de outros fundos, e o híbrido, que faz um pouco de cada.
Como saber qual é qual. No detalhe de cada fundo, este site mostra o tipo: tijolo, papel, híbrido ou fundo de fundos. E o rank tem um filtro por tipo, que permite olhar só os fundos de tijolo ou só os de papel, em vez de compará-los todos na mesma lista.
Ao lado disso continua aparecendo quantos imóveis o fundo declara no informe mensal da CVM. Os dois se confirmam: fundo de tijolo tem imóveis, fundo de papel não tem nenhum. Quando um fundo aparece classificado como tijolo e sem imóvel algum, ou o contrário, vale desconfiar do rótulo e olhar o relatório do fundo.
Isso importa porque dois indicadores desta página só existem para fundo de tijolo: vacância e inadimplência. Um fundo de papel não tem imóvel para ficar vago, então não é avaliado neles.
Quanto paga
Quanto pinga na conta, e essa quantia vem subindo ou caindo?
Dividend Yield, o rendimento mensal
O que é. Quanto o fundo distribuiu em dinheiro aos cotistas ao longo de um ano, comparado ao preço da cota.
Um exemplo. Uma cota custa R$ 100 e o fundo pagou R$ 0,80 por mês ao longo do ano, somando R$ 9,60.
9,60 ÷ 100 = dividend yield de 9,6% Quando enganaO denominador é o preço, e o preço cai. Se a cota despenca e o fundo continua pagando o mesmo, o yield sobe sem que nada de bom tenha acontecido. Um rendimento muito acima dos demais merece a pergunta: subiu o que ele paga, ou caiu o que ele vale?
Nem tudo que é distribuído é lucro. Um fundo pode devolver capital aos cotistas, e isso aparece no mesmo campo do rendimento. O yield fica alto e o patrimônio encolhe na mesma proporção. É dinheiro seu voltando, não renda gerada.
Venda de imóvel infla um ano. O ganho da venda entra no lucro e é distribuído, produzindo um rendimento excepcional que não se repete no ano seguinte.
CAGR de dividendos, o crescimento do rendimento
O que é. A que ritmo médio anual o rendimento distribuído cresceu ao longo de três anos.
Um exemplo. Um fundo distribuiu R$ 8 por cota no ano de três anos atrás, e R$ 10 por cota no último ano.
crescimento de 25% em três anos = CAGR de 7,7% ao anoPor que importa. O dividend yield mostra quanto o fundo paga hoje. Este mostra se esse pagamento vem subindo ou encolhendo. Dois fundos com o mesmo yield podem estar em trajetórias opostas.
Quando enganaTrês anos é uma janela curta. Basta um evento excepcional numa das pontas para distorcer tudo. A venda de um imóvel no ano final infla o crescimento; a mesma venda no ano inicial o afunda.
Devolver capital parece crescimento. Se o fundo distribuiu principal em vez de renda em algum ano, aquele número entra na conta como se fosse rendimento.
Fundo novo não tem. Sem três anos de histórico, o indicador não existe. Neste site ele fica em branco e sai da conta, em vez de virar zero.
Quanto custa
O mercado está pagando caro perto do que os ativos valem?
P/VP, preço sobre valor patrimonial
O que é. Compara o que o mercado cobra pela cota com o que os ativos do fundo valem segundo a avaliação oficial.
Um exemplo. Um fundo tem patrimônio de R$ 100 milhões e 1 milhão de cotas. Cada cota carrega, portanto, R$ 100 de patrimônio. Se ela está sendo negociada a R$ 90:
90 ÷ 100 = P/VP de 0,90O mercado está pagando 90% do que os ativos valem na avaliação.
Por que aqui esse número diz mais que numa ação. No balanço de uma empresa, boa parte do patrimônio é custo histórico: a máquina comprada há dez anos entra pelo que custou. Num fundo imobiliário, os imóveis são reavaliados periodicamente por laudo, então o valor patrimonial é uma estimativa recente do que aquilo vale de verdade. Comparar preço com uma avaliação atual é bem mais informativo do que comparar com um registro antigo.
A avaliação tem data, o preço é de agora. O laudo é periódico, em geral anual. Entre uma avaliação e outra, o mercado se move e o valor patrimonial fica parado. Um P/VP baixo pode significar apenas que a avaliação está velha.
Num fundo de papel, o patrimônio é a carteira de títulos. Um CRI que deixou de ser pago pode continuar registrado pelo valor cheio até que a gestora reconheça a perda. O P/VP parece baixo, mas o patrimônio de referência é que está alto demais.
Desconto pode ser antecipação. Quando o mercado paga bem abaixo do valor patrimonial, às vezes é pessimismo exagerado, às vezes é o mercado já sabendo de uma desvalorização que o próximo laudo vai reconhecer.
Como estão os imóveis
O inquilino está lá, e está pagando?
Vacância
O que é. Quanto da área do fundo está sem inquilino.
Um exemplo. Um fundo tem dez galpões de tamanho parecido e um deles está desocupado.
1 ÷ 10 = 10% de vacânciaSó existe para fundo de tijolo. Fundo de papel não tem imóvel para ficar vago, e neste site ele não é avaliado neste indicador nem penalizado por isso.
Quando enganaNem toda vacância pesa igual. Se o galpão vago é o que respondia por 40% do aluguel, o impacto no rendimento é muito maior do que os 10% de área sugerem.
Zero hoje não é zero amanhã. Um contrato que vence no ano que vem não aparece como vacância agora, mesmo que o inquilino já tenha avisado que vai sair.
Nem todo fundo preenche o campo do mesmo jeito. No informe oficial aparecem valores claramente inconsistentes, como um fundo de vários shoppings declarando vacância acima de 90%. Neste site, números impossíveis são descartados em vez de exibidos, e o card mostra que houve descarte.
Inadimplência
O que é. Quanto do aluguel devido não foi pago.
Um exemplo. Um fundo esperava receber R$ 1 milhão de aluguel no mês e recebeu R$ 950 mil.
50 mil ÷ 1 milhão = 5% de inadimplênciaSó existe para fundo de tijolo, pelo mesmo motivo da vacância.
Como ler. Este indicador funciona diferente dos outros. A grande maioria dos fundos reporta exatamente zero, então ele não serve para separar os bons entre si: ele serve para apontar quem tem problema. Zero mantém a nota cheia, e qualquer valor acima disso desconta rápido.
Atraso não é calote. Um inquilino que pagou com quinze dias de atraso aparece como inadimplência naquele mês e some no seguinte.
O número pode vir negativo. Quando um aluguel atrasado é finalmente recebido, o estorno pode produzir um percentual negativo. Não significa que o fundo recebeu mais do que devia, significa que uma dívida antiga entrou.
Um inquilino grande distorce tudo. Num fundo de poucos imóveis, a inadimplência de um único locatário produz um número alto sem que a carteira esteja doente.
Que fundo é este
De que tamanho, com quanta folga, e em que trajetória?
Número de cotistas
O que é. Quantas pessoas são donas do fundo.
Um exemplo. Um fundo com 50 mil cotistas e outro com 200. O primeiro tem suas cotas espalhadas por muita gente; o segundo está concentrado em poucas mãos.
Por que isso é um indicador e não só uma curiosidade.
Liquidez. Fundo com poucos cotistas costuma ter pouco negócio por dia. Comprar é difícil sem empurrar o preço para cima, e vender é difícil sem derrubá-lo.
Preço mais confiável. Quanto mais gente negociando, menos uma única ordem grande distorce a cotação.
A isenção depende disso. A isenção de imposto de renda sobre o rendimento exige que o fundo tenha ao menos 50 cotistas. Um fundo abaixo disso não oferece o principal benefício do produto.
Quando enganaMuita gente não quer dizer bom fundo, quer dizer fundo popular. Distribuição ampla vem de esforço comercial da gestora, e não necessariamente de qualidade dos imóveis.
O número cresce com emissão. Cada nova captação traz cotistas novos, então o crescimento nesse indicador pode refletir marketing e não desempenho.
Percentual em caixa
O que é. Quanto do patrimônio do fundo está em dinheiro parado, em vez de investido em imóvel ou título.
Um exemplo. Um fundo tem patrimônio de R$ 500 milhões e mantém R$ 20 milhões em conta.
20 ÷ 500 = 4% em caixaEste é o único indicador do site onde o melhor não é nem o maior nem o menor. Todos os outros pontuam numa direção só. Aqui existe um meio, e a razão é que os dois extremos têm problema.
Neste site, a faixa considerada equilibrada vai de 3% a 6%. Abaixo de 1% a folga é curta demais, e a nota cai bastante. Acima de 15% o dinheiro parado já pesa, e acima de 25% a nota cai ao mínimo.
Por que pouco é ruim. Voltando ao exemplo: um fundo de R$ 500 milhões com apenas R$ 2 milhões em caixa tem 0,4%. Basta a reforma de um andar, dois meses de inadimplência de um inquilino grande, ou o condomínio de uma unidade que ficou vaga, e ele precisa vender ativo às pressas ou cortar o rendimento.
Por que muito também é. O mesmo fundo com R$ 150 milhões em caixa tem 30%. Quase um terço do dinheiro do cotista não está em imóvel nenhum. Quem comprou a cota queria exposição a imóvel, e está pagando taxa de administração sobre dinheiro parado.
Quando enganaCaixa alto pode ser preparação. Um fundo que acabou de captar numa emissão, ou que vendeu um imóvel e ainda não reinvestiu, aparece com caixa alto por um motivo temporário e saudável. Vale olhar se o número é assim há muito tempo ou se apareceu agora.
A foto é de um dia. O informe mostra a posição do fechamento do mês. Um pagamento grande na véspera muda o retrato sem mudar o fundo.
CAGR do valor da cota
O que é. A que ritmo médio anual o valor patrimonial da cota cresceu ao longo de três anos.
Um exemplo. O valor patrimonial por cota era R$ 90 há três anos e é R$ 100 hoje.
CAGR de 3,6% ao anoA combinação que ensina mais. Este indicador só revela seu valor quando lido junto do CAGR de dividendos.
Um fundo com rendimento crescendo e valor da cota crescendo está gerando renda e preservando patrimônio. É o que se espera de um fundo saudável.
Um fundo com rendimento crescendo e valor da cota caindo merece atenção: pode estar distribuindo mais do que gera, encolhendo o próprio patrimônio para sustentar o pagamento. É a assinatura da devolução de capital disfarçada de renda.
Reavaliação mexe no número sem ninguém comprar nada. Um laudo novo que valorize os imóveis eleva o valor patrimonial da cota de uma vez, e isso aparece como crescimento naquele ano.
Emissão de novas cotas dilui ou concentra. Se o fundo emitiu cotas a preço diferente do valor patrimonial, o valor por cota muda por uma razão contábil, não operacional.
O que nenhum indicador de fundo diz
Onde as contas param e começa a leitura do relatório.
Todos os números desta página descrevem o passado registrado em documento oficial. Há coisas decisivas num fundo imobiliário que não aparecem em nenhum deles.
A qualidade do contrato. Um galpão alugado por contrato atípico de quinze anos e um alugado por contrato típico renovável a cada três produzem hoje a mesma receita e têm riscos completamente diferentes.
Quem é o inquilino. Vacância zero com um único locatário em dificuldade financeira é mais frágil do que 10% de vacância distribuída entre vinte inquilinos sólidos.
Onde fica e como está o imóvel. Localização, estado de conservação e concorrência de novos empreendimentos na região não entram em conta nenhuma.
O que a gestora vai fazer. A decisão de vender um ativo, fazer uma emissão ou trocar a estratégia muda o fundo, e nenhum indicador antecipa isso.
Por isso os números servem para fazer perguntas melhores sobre um fundo, não para dispensar a leitura do relatório mensal que a gestora publica.
No rank do Garimpando Ações todos esses indicadores aparecem juntos, fundo por fundo, e você define o peso que cada um tem na nota final. Se procura os indicadores de empresas listadas, veja como ler os indicadores de uma ação.